長江DBA致力于培養(yǎng)思想型和管理學者型企業(yè)家，培養(yǎng)學生的系統(tǒng)性和批判性思考能力、科學嚴謹研究問題的能力，最終直擊問題本質，產生創(chuàng)新。

今天與您分享DBA十周年優(yōu)秀博士論文選《集思》第四篇——DBA首二班、北京國華置業(yè)有限公司董事長房超同學《城市綜合體價值研究——基于北京華貿中心的管理實踐》的內容精華，讓我們一起來學習并回顧他的思想成果。

學習感悟

讀DBA有三點收獲：第一，提高了企業(yè)家的視野，讓我們從宏觀、周期性、經濟規(guī)律的角度去看待自己的行業(yè)，調整管理戰(zhàn)略；第二，同學之間的交流非常充分，各行各業(yè)的企業(yè)家互相交流管理企業(yè)過程中的心得體會，有助于掌握不同行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和基本信息，對本職工作有積極的參考意義。第三，教授們?yōu)镈BA同學們精心準備的金融學、管理學、創(chuàng)新等各方面課程，豐富了同學們的知識結構。

讀DBA使得我們的認知框架在某種程度上得到了極大提升。DBA理論和實踐相結合的專題研究，經常根據一個階段或者一個時期的熱點問題，以及對企業(yè)具有指導意義的問題進行深入研究，對我們看待問題、經營企業(yè)以及研究企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略都起到了非常重要的作用。

——DBA首二班同學

北京國華置業(yè)有限公司董事長房超

《城市綜合體價值研究——基于北京華貿中心的管理實踐》

作者：房超

博士論文指導委員會

 

余俊

新加坡管理大學

經濟學和金融學教授

 

李海濤

長江商學院

金融學杰出院長講席教授

學位項目&校友事務副院長

 

張意翀

新加坡管理大學

經濟學副教授

 

 

導師寄語

目前在全國50座主要城市中建成、在建、待建城市綜合體項目超過2000多個，城市綜合體對城市發(fā)展、對社會發(fā)展都會產生巨大的影響。該論文運用了城市規(guī)劃、建筑設計、管理學、經濟學、社會學等原理，梳理出城市綜合體的真正價值，以及決定這些價值的關鍵因素。該論文對北京華貿中心的管理實踐進行縱向分析，并同國內外其他典型案例進行橫向對比研究，對于城市綜合體的考查維度提出了創(chuàng)新性觀點。

該論文基于作者在城市綜合體設計、開發(fā)、建設、管理等領域的豐富經驗和長期思考，運用城市規(guī)劃、企業(yè)管理、商業(yè)運營等方面的知識，結合定性研究和定量研究的方法得出了具有建設性和前瞻性的結論。

人應該詩意地棲居。這種生活境界不僅取決于個人修養(yǎng)，也受環(huán)境影響。城市綜合體的運營和管理，塑造著人的群居方式，以至生活方式。這是該研究的意義之所在。

——長江商學院

金融學杰出院長講席教授

學位項目&校友事務副院長李海濤

 

論文摘要

伴隨上世紀九十年代開啟的中國快速城市化進程，城市綜合體憑借其高集約、高復合、高效率的優(yōu)勢成為地產業(yè)發(fā)展的重要引擎，也成為很多城市管理者眼中城市發(fā)展和產業(yè)升級的抓手。國內對城市綜合體的內在特征及其價值研究缺少深度發(fā)掘，這不僅使得國內城市綜合體在發(fā)展中產生了一些問題，在一定程度上也影響了中國城市化進程的質量。

本文基于自身主持策劃、開發(fā)建設、管理運營的中國最大的城市綜合體之一——北京華貿中心的管理實踐，結合國際國內知名的城市綜合體案例，運用城市規(guī)劃、建筑設計、管理學、經濟學、社會學等原理，梳理出城市綜合體的真正價值，以及決定這些價值的關鍵因素，以此揭示城市綜合體發(fā)揮城市價值的邏輯與機制，為學術界、房地產同行以及城市管理者打開新的視野，進一步認識和把握城市綜合體發(fā)展規(guī)律，共同提高我國城市綜合體發(fā)展質量，促進城市健康發(fā)展。

 

研究課題：

本研究旨在探討城市綜合體的價值內涵、生成機制以及提升方法。

現代中心城市發(fā)展面臨的難題主要集中在交通擁堵和用地不足兩個方面，能夠兼顧這兩大難題進而實現城市效率最大化的手段無疑是城市綜合體。然而，平庸的、大而無當、甚至投入使用便奄奄一息的項目并不鮮見。縱觀中國內地的城市綜合體發(fā)展態(tài)勢，可以說總體效益不容樂觀，尤其是運營業(yè)績優(yōu)秀、能夠充分體現城市價值的城市綜合體作品在全國范圍內屈指可數，有必要深入研究和反思。

這個領域既往的研究主體主要是學術界的規(guī)劃設計專業(yè)、社會學專業(yè)和經濟學專業(yè)的學者，市場開發(fā)和運營顧問機構的研究人員，城市管理者、以及媒體資深專家，鮮見那些參與城市綜合體規(guī)劃、開發(fā)、建設、招商、運營全過程把控和管理、兼具理論與實際經驗的操盤手和高級管理運營人員身影，因而相關的專著和論文均主要集中在城市規(guī)劃、設計、定位、功能空間、以及按照規(guī)劃紙面上的研究和分析上，尤其偏重于建筑學和城市規(guī)劃方面的分析與研究，他們或囿于實際運營管理數據資料的匱乏(部分屬于商業(yè)機密)，或局限于于視野問題，多屬于旁觀、淺嘗輒止的學術嘗試，基本上沒有對城市綜合體的運營質量問題進行研究，更缺乏從管理實踐層面探討城市綜合體的內在發(fā)展機制和規(guī)律。而一座城市綜合體要獲得成功，不只是事關項目內部規(guī)劃、設計、建設問題，而且是涉及經濟學、管理學、社會學，涉及企業(yè)經營、資本運營等等復雜而廣泛的系統(tǒng)。這方面研究的闕如實際上也反映了中國內地城市綜合體發(fā)展的不均衡問題，尤其在理論與實踐結合的研究與探討方面。

目前不論是業(yè)界同行還是相關學術界對于城市綜合體的認識和研究都還處在摸索階段，尤其對城市綜合體的本質特征，特別是城市綜合體價值體系缺乏系統(tǒng)而深刻的認識，不能把握和理解制約城市綜合體價值體系的內在機制，嚴重影響城市綜合體健康發(fā)展，也將嚴重影響中國城市發(fā)展的質量。筆者認為城市綜合體價值是城市綜合體產生與發(fā)展的本質訴求，厘清其真正的內涵，揭示創(chuàng)造城市綜合體價值的機制和規(guī)律，無論是對行業(yè)自身的發(fā)展，還是對現代城市發(fā)展研究領域，都具有多重重要的意義。因此本研究通過華貿中心運營管理的第一手實踐數據和資料，結合國內外城市綜合體部分案例的經驗與教訓，整合相關研究理論和研究成果，剖析城市綜合體可持續(xù)發(fā)展內生力的關鍵因素，揭示城市綜合體價值發(fā)揮機制，進而為同行提供可資借鑒的運營管理模式。

 

研究背景：

國際上關于城市綜合體的研究，主要是從城市設計、城市規(guī)劃、城市地域結構、商業(yè)區(qū)位等角度出發(fā)，分別研究城市的發(fā)展模式、城市不同的地域等級和所提供的商品和服務的關系，以及城市人口、規(guī)模與商業(yè)的關系等。作為基礎研究，歐美國家以及日本在研究的廣度和深度方面都遠遠領先于中國。目前，歐美在論文以及期刊中鮮有對城市綜合體研究的資料，出版物多為城市綜合體設計的作品集，對城市綜合體的相關研究也主要集中在舊城保護、歷史建筑改造，以及城市、建筑宏觀和微觀尺度等方面。

但是，在西方的城市研究中，并無與我們中國當前所通用的城市綜合體概念，也不可能生搬硬套用于中國內地復雜背景下的城市綜合體，因而關于城市綜合體的價值及其發(fā)揮機制在國際上尚無成熟理論體系可供分析和指導國內的城市綜合體發(fā)展。

中國內地關于城市綜合體的研究，也是伴隨著上個世紀城市綜合體的逐步發(fā)展才開始的，迄今不過二十多年，基本上還處在探索階段，大多數研究都是對國外相關理論與實例的綜合發(fā)展趨勢分析，或者引進國外相關理論，針對我國實際工程的規(guī)劃、定位、設計等進行分析與研究，系統(tǒng)性的研究比較缺乏，相關的理論創(chuàng)新比較薄弱。對城市綜合體的研究深度并不均衡，缺乏系統(tǒng)性研究以及理論突破，從規(guī)劃、設計方面紙上談兵的學術性探討多于運營、管理實踐的分析與研判。

目前在城市綜合體價值體系方面的分析和探討，粗淺不一，并沒有形成一致的觀點和結論。而這種現象極易反過來影響實踐中對城市綜合體的特征和內涵的準確判斷，難以進一步推動城市綜合體的健康發(fā)展。解決這一問題正是本研究的意義所在。

 

研究方法：

城市綜合體是城市發(fā)展的高級形態(tài)，也是綜合關系最為復雜的建筑形態(tài)，要梳理出的其中的成功運營機制，不僅需要大量的調研資料，也需要更全面的知識儲備，為此除了在日常工作中收集相關文件、數據、資料，深入管理運營一線觀察和調研之外，還大量收集收集國內外同行的有關案例，進行比較和分析。在對本課題的研究中，筆者主要采用的研究方法包括:

一、文獻批閱法

主要是查閱、收集和整理國內外有關城市綜合體發(fā)展書刊，翻閱大量相關專著和論文，了解與之有關的觀點和理論，并不斷與華貿中心管理運營中涉及的問題進行印證。

二、調查法(問卷調查與訪談法結合)

利用工作的便利性，對華貿中心的各個子功能利益相關者(租戶、客戶、業(yè)主、商業(yè)伙伴等)進行有針對性地問卷調查以及訪談，并委托國際商業(yè)地產知名咨詢機構，采集國際國內相關綜合體項目的運營狀況及相關指標，以圖借助調查結果闡明各個子功能系統(tǒng)相互關聯度，及其對城市綜合體可持續(xù)發(fā)展的貢獻度。

三、定量定性分析法

在調查法的基礎上，通過對采集到的針對性樣本與數據，進行定量定性分析，揭示優(yōu)秀的城市綜合體成功運營的關鍵及其形成可持續(xù)發(fā)展能力的基礎。

四、比較分析法

著重比較分析國內外城市綜合體運營方面的狀況，探討其中的異同及其經驗與教訓，為中國內地城市的綜合體健康發(fā)展提供可資借鑒的思路和方法。

五、實例分析法

利用自身工作的特點，對國際國內大量的城市綜合體案例進行調研，并充分了利用網絡搜索等便利條件，通過橫向與縱向的分析，探討和研究城市綜合體運營管理成敗的關鍵因素。

 

研究結論：

中國在城市綜合體相關的理論研究和學術探討要滯后于實踐的步伐，既缺乏西方在這個領域的研究歷史積淀，也缺乏現實發(fā)展全面歸納與分析的縱深。筆者認為，在當前的語境之下，城市綜合體或者城市建筑綜合體是一個既能滿足動態(tài)發(fā)展現實，又能相對比較準確表達其內在特征的概念。

本文研究揭示，增加產權主體構成模式和統(tǒng)一管理模式將有利于澄清有關城市綜合體概念的歧義和紛爭，同時也有利于人們進一步認識城市綜合體內在本質特征。以新的視野，尤其是通過管理實踐的角度審視和揭示城市綜合體的城市價值，抓住城市綜合體發(fā)展關鍵點不僅具有現實的意義，更具有高度的前瞻思想價值。

一、應擴展城市綜合體的考察維度

中國內地對城市綜合體的特征概括主要涵蓋規(guī)模化超大空間尺度、高效立體交通體系、體現當代城市設計、薈萃高科技集成設施、創(chuàng)造多重疊加價值、締造城市地標與名片等六個方面。在此基礎上，筆者認為還應從產權主體、管理主體、功能協(xié)調、先進與可持續(xù)性四個新維度進行考察。

在產權上是否擁有一個發(fā)展理念高度認同的主體(業(yè)主或業(yè)主團隊)應被視為是否是城市綜合體的關鍵指標。擁有統(tǒng)一管理運營主體是確定城市綜合體能否體現價值的基礎和保證，成功的城市綜合體項目都是統(tǒng)一運營的。城市綜合體必須能夠實現“酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心、公寓”等六大功能要素中的三種以上功能，而各功能的協(xié)調匹配并非與生俱來，需要在后期運營中不斷磨合、調整。除了薈萃時代先進科技和材料，城市綜合體聚合的城市功能也必須具備可持續(xù)發(fā)展的能力。

二、城市綜合體具有多元價值

(1)城市價值。城市綜合體可以優(yōu)化城市空間結構布局，提高城市土地利用效率，締造或者提振城市商務中心，塑造新的城市形象，凝聚城市精神。

(2)經濟價值。經濟價值是城市綜合體的核心價值，包括給開發(fā)企業(yè)的經濟收益以及給區(qū)域和城市帶來經濟效益。經濟價值會呈現多重、疊加的巨大效應。

(3)社會價值。優(yōu)質的城市綜合體承擔著提升城市形象乃至文化的使命，對促進城市精神文明建設和社會文化發(fā)揚發(fā)揮相應作用。

(4)歷史價值。城市綜合體保存了城市發(fā)展的歷史印記，優(yōu)秀的城市綜合體會改變城市功能版圖，且往往能成為推動區(qū)域經濟發(fā)展的引擎，推動城市發(fā)展。此外，城市綜合體通過塑造城市生活可以推動城市文明的發(fā)展。

(5)追求城市價值(包括城市價值、經濟價值、社會價值和歷史價值)最大化是城市管理者和開發(fā)企業(yè)選擇城市綜合體的核心訴求。必須用新的維度審視城市綜合體的內在本質，才可能深刻認識城市綜合體發(fā)展規(guī)律，抓住關鍵因素，實現核心訴求。

三、明確影響城市綜合體價值的關鍵因素

城市綜合體快速復制、快速發(fā)展的模式既不科學，更不可能持續(xù)發(fā)展。科學規(guī)劃定位和設計、堅持持續(xù)運營提升是控制現代城市綜合體發(fā)揮城市價值的關鍵因素，也是提升我國城市綜合體發(fā)展質量之匙。

(1)科學的規(guī)劃設計是實現城市綜合體一切價值的起點。前期的規(guī)劃設計是決定項目能否走向成功的前提，在這個環(huán)節(jié)局部細小的差錯和失誤都可能會后期運營階段無限放大，甚至難以彌補。

(2)堅持持續(xù)運營管理是發(fā)揮城市綜合體價值的必要保障。城市是動態(tài)發(fā)展的，城市綜合體的運營也要面對時代、環(huán)境的變化，城市綜合體項目必須采用長期持有、注重長遠經營的模式，才能擁有可持續(xù)發(fā)展的能力和動力，這也是主流地產模式的基本邏輯。

 

研究意義:

城市綜合體的功能與價值是一個龐大而復雜的研究課題，不僅需要廣度上 全面的調查與研究，也需要在深度方面進行各種探討與分析，百花齊放，才可能在理論上有所突破，為我國城市綜合體的健康發(fā)展指點迷津。本研究結合實際案例對城市綜合體的相關理論進行了討論，雖然時間和專業(yè)知識的局限，令本研究還存在著不少改進的空間，但是本研究不啻為一次有益的嘗試。筆者深信，與城市綜合體在中國快速發(fā)展相適應，相關領域的研究也必然日新月異。

一、理論意義

首先，本研究是業(yè)界首度從實際運營管理層面出發(fā)，分析和揭示城市綜合體的價值體系，探討城市綜合體可持續(xù)發(fā)展的內在動力，為國際國內同行提供了具有使用價值的操作方法和思路，填補了理論空白。其次，本研究是國際國內首個全程、全面主持頂級城市綜合體規(guī)劃、設計、開發(fā)、建設、招商、運營等全環(huán)節(jié)、全流程的管理者對實踐案例的探索與剖析，研究結論具有無可替代的實用價值和思想價值。再次，本論文在界定城市綜合體概念分析中，開創(chuàng)性提出新的考量維度，指出應該將產權主體和管理主體納入判斷城市綜合體的要素，利于澄清國內城市綜合體概念體系的紊亂狀況。而清晰地界定城市綜合體的概念，是認識和理解城市綜合體這種特殊城市發(fā)展形態(tài)的起點。

二、實踐意義

首先，本研究對國內行業(yè)發(fā)展具有積極的現實意義和參考價值。作為北京華貿中心的創(chuàng)意者、規(guī)劃和設計主導者、管理運營的領導者，筆者通過華貿中心運營管理的第一手實踐數據和資料，結合國內外城市綜合體部分案例的經驗與教訓，整合相關研究理論和研究成果，重新梳理城市綜合體價值體系及其成因，剖析城市綜合體可持續(xù)發(fā)展內生力的關鍵因素，為當前房地產行業(yè)發(fā)展路徑選擇以及城市綜合體實際運營管理提供參考樣本，也可以為城市管理者導入城市綜合體項目決策提供參考依據。其次，本研究為國際城市綜合體發(fā)展提供了獨特的中國案例。北京華貿中心從投入運營迄今不過十年，其產生的經濟效益和社會效益規(guī)模，就已經躋身世界頂級城市綜合體的行列。通過從管理實踐研究和探索中國的城市綜合體價值對于國際同行而言也具有借鑒意義。

 

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