DBA Voice · 對話 第二季 | 王建軍篇

后疫情時(shí)代，5.0版本的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道

中國宏泰發(fā)展集團(tuán)董事局主席王建軍，25年前創(chuàng)立宏泰，在更早的十年間，身為記者，他已見證了眾多企業(yè)的風(fēng)光與凋落。

“十年的記者生涯帶給我的最大啟發(fā)是，要想獲得成功，就要老老實(shí)實(shí)做人，扎扎實(shí)實(shí)做事。”

老老實(shí)實(shí)做人，扎扎實(shí)實(shí)做事

或許這10年的觀察思考積淀出足夠的管理智慧，或許是10年的冷眼旁觀醞釀出上陣搏殺的豪情，王建軍在經(jīng)過了兩年的商海試水之后，創(chuàng)立了自己的公司，時(shí)間是1995年。頭十年主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，秉持著老實(shí)做人、扎實(shí)做事的經(jīng)營理念，堅(jiān)守承諾，確保品質(zhì)，在樹立企業(yè)品的同時(shí)牌，完成了資本原始積累。

廊坊是個(gè)小地方，房地產(chǎn)項(xiàng)目空間有限，公司的第二個(gè)十年該何去何從？當(dāng)時(shí)正是中國加入世貿(mào)組織后各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，審時(shí)度勢，王建軍將目光轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這條路，一走就是15年，如今已在廊坊、石家莊、武漢等 7 座城市投資建設(shè)了12個(gè)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)，規(guī)劃面積累計(jì)超過 200 平方公里。

王建軍總結(jié)出公司發(fā)展的十六字箴言——高效服從，真金白銀，感天動(dòng)地，主動(dòng)提高。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比房地產(chǎn)周期更長，工程更加復(fù)雜，需要處理的關(guān)系更多。因此必須吃透政府的政策，服從政府的發(fā)展規(guī)劃，通俗點(diǎn)說要“操市長的心，干市長的活兒”，如此才能給園區(qū)找到適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)定位，獲得政府的支持。比如廊坊的龍河高新區(qū)就定位于電子信息高端制造，在石家莊和武漢則打造通用航空產(chǎn)業(yè)園，等等。另一方面，在建設(shè)園區(qū)的過程中，堅(jiān)持給當(dāng)?shù)鼐用駧碚娼鸢足y的實(shí)惠。前期拆遷做到充分溝通，投資到位，改善環(huán)境，做好綠化，并通過招商引資提供就業(yè)機(jī)會(huì)。曾經(jīng)有園區(qū)所在地村長家添丁，一百天內(nèi)連續(xù)4次慶祝活動(dòng)，王建軍有時(shí)間就會(huì)到場祝賀，如果沒時(shí)間，至少也是投資服務(wù)中心的主任到場，以表示對當(dāng)?shù)鼐用竦淖鹬睾椭匾暋?/p>

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，核心工作在于招商引資，這既關(guān)系到是否能收回前期投入，也關(guān)系到后期是否能產(chǎn)生穩(wěn)定的持續(xù)收益。奈何僧多粥少，這就極其考驗(yàn)開發(fā)運(yùn)營商的綜合水平。王建軍表示，在這方面宏泰擁有自己的核心競爭力，既有產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政策研究，也建立了涵蓋300多家國企、上市公司的企業(yè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫。200人的招商團(tuán)隊(duì)，每一家企業(yè)都有3至5人負(fù)責(zé)跟盯，業(yè)務(wù)版圖、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃都了如指掌，確保在需要的時(shí)候及時(shí)對接。正因?yàn)槿绱耍晏┟磕甓寄苷械揭粋€(gè)大的航母級項(xiàng)目。

中國宏泰發(fā)展·武漢國際航空工程中心

轉(zhuǎn)型是每一天都要想的事情

每一個(gè)企業(yè)都會(huì)遇到突如其來的變化，尤其是今年，所有企業(yè)都面臨著疫情的影響。對此宏泰卻比較沉著，因?yàn)樽霎a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種長線投資，招商引資是綜合性的工作，往往要下半年或者一年的功夫，甚至更長時(shí)間。即便疫情導(dǎo)致諸多不便，宏泰依舊保持著自己的節(jié)奏，各種溝通工作可以通過電話、視頻的方式進(jìn)行。從中可以看出長線投資獨(dú)特的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

但是，毫無疑問，面對如此嚴(yán)峻的疫情，任何企業(yè)都會(huì)更加積極地思考未來的發(fā)展思路。在后疫情時(shí)代，企業(yè)如何持續(xù)健康發(fā)展，王建軍有自己的思考。

他對未來持樂觀態(tài)度，在未來的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)中，完善產(chǎn)業(yè)布局、健全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且豁?xiàng)重要內(nèi)容，這將給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機(jī)會(huì)。他表示，“發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)是拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)展國內(nèi)大循環(huán)的有效方式之一”。

這條路既符合國家政策，也能創(chuàng)造多維價(jià)值。園區(qū)既有道路管網(wǎng)、電器水暖等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商來的企業(yè)又是投資主體和納稅單位，成為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。未來還將加強(qiáng)醫(yī)院、教育等配套設(shè)施的建設(shè)，令產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅宜業(yè)也宜居。打造好硬件環(huán)境，創(chuàng)造好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，是宏泰在后疫情時(shí)代的一個(gè)著力點(diǎn)。

疫情雖然暫時(shí)降低了國際經(jīng)貿(mào)的熱度，但是國際化的趨勢依然存在，合作共贏是發(fā)展的主旋律。而國際化布局是宏泰轉(zhuǎn)型發(fā)展的重點(diǎn)之一。近些年，宏泰在日本、德國、法國、意大利、匈牙利、捷克、新加坡等全球多個(gè)地區(qū)開設(shè)產(chǎn)業(yè)招商辦事處，開展國際合作。歐洲有不少“隱形冠軍”企業(yè)，有技術(shù)和產(chǎn)品，但其國內(nèi)的市場規(guī)模卻比較小。王建軍表示，“疫情之后，這些企業(yè)覺得中國的集中管理能力、治理能力非常強(qiáng)。他們應(yīng)該到中國尋找更廣闊的發(fā)展空間。”

后疫情時(shí)代的另一個(gè)發(fā)展方向是數(shù)字化，王建軍表示，未來宏泰將圍繞智慧城市、AI、應(yīng)急醫(yī)療等數(shù)字化新基建項(xiàng)目，聚焦京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)揮核心經(jīng)濟(jì)圈的輻射作用。

為城市的生長造血，是宏泰的價(jià)值所在，正如王建軍所說，“企業(yè)最大的貢獻(xiàn)是可持續(xù)地為國家做貢獻(xiàn)”。

面對后疫情時(shí)代的不確定性，王建軍表示，企業(yè)要保證好現(xiàn)金流，要過緊日子，才能保持實(shí)力，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在機(jī)會(huì)來臨時(shí)勝人一籌。

站在月球看地球

宏泰的頭十年做房地產(chǎn)，之后十五年專注做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如今面臨著后疫情時(shí)代的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。對此，王建軍有充分的心理準(zhǔn)備，他表示，“轉(zhuǎn)型是我們每一位企業(yè)管理者每天都要想的事情，盡管異常困難，但是一定要轉(zhuǎn)”。

從企業(yè)層面講，宏泰的十六字箴言中本就有“主動(dòng)提高”，也就是宏泰注重不斷提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。公司建立了早餐會(huì)制度，每天早晨七點(diǎn)半雷打不動(dòng)，至今已延續(xù)二十五年，有效保證了管理層的高效溝通，并帶動(dòng)公司形成及時(shí)總結(jié)、不斷學(xué)習(xí)的企業(yè)文化，從整體上提高員工素質(zhì)和招商能力。

從個(gè)人層面看，在創(chuàng)業(yè)之前，王建軍經(jīng)歷了十年記者生涯的沉淀，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)管理積累了深刻洞察和長期思考，并用兩年時(shí)間進(jìn)行了實(shí)際驗(yàn)證。理論思考和經(jīng)營實(shí)踐在王建軍身上得到了有效統(tǒng)一。雖然公司早已登陸港股，目前發(fā)展也順風(fēng)順?biāo)踅ㄜ妼τ趯W(xué)習(xí)深造還是樂此不疲。2007年在長江商學(xué)院讀EMBA，2012年再次到長江商學(xué)院學(xué)習(xí)CEO班課程，如今參加DBA七期班，也可謂“三顧茅廬”了，難怪他自稱是“老長江”。長江第一課，項(xiàng)兵院長“站在月球看地球”的比喻言猶在耳，教授老師們的格局和視野令他受益匪淺。

王建軍在企業(yè)家學(xué)者項(xiàng)目課程中做分享

王建軍表示，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這樣的領(lǐng)域，宏觀層面的啟發(fā)尤其重要，比如王一江教授講到我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程才60%多，和發(fā)達(dá)國家的89%還有很大差距，而城鎮(zhèn)化率每增加一個(gè)百分點(diǎn)就帶動(dòng)2億人進(jìn)城消費(fèi)，這種宏觀的視角堅(jiān)定了宏泰做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的信心。

在聽了劉勁教授關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的闡述之后，王建軍對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有了更深刻的認(rèn)識。劉勁教授認(rèn)為，房產(chǎn)之所以漲價(jià)，是因?yàn)榉孔拥紫碌耐恋貪q價(jià)，而土地是否漲價(jià)則取決于土地上能夠提供的服務(wù)，而充足的服務(wù)則來源于完善的產(chǎn)業(yè)。從某種意義上講，整個(gè)中國就是一個(gè)超級產(chǎn)業(yè)園。

王建軍感到自己的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)和整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)脈動(dòng)在發(fā)生著共振。“不待揚(yáng)鞭自奮蹄”，他的這句話也具備了更豐富的內(nèi)涵。