王建軍同學首先向企業家學者們分享了自己的成長歷程與創業經歷。

“我是一個地道的農民的后代。過去的日子非常苦。我小的時候，我大姑父是解放軍，給了我一件刻著中國人民解放軍字樣的T恤，我一穿就是5年。”

家庭的貧困使得王建軍從小便立志要改變貧窮的命運。一次偶然的機會，通過農村放映的電影，他對記者職業產生了濃厚的興趣。

“電影給了我一個啟發，里面的記者背著相機很神氣，社會地位很高。那個年代，想要離開農村，一個辦法是當兵，一個辦法是考學。當記者是我孩提時代的夢，后來一做就是十年。”

王建軍

1984年，王建軍進入河北工人報，開始了十年的記者職業生涯。十年來，他往返于企業采訪與報社寫稿之間，企業的光鮮與落寞事例和他自己扎實寫稿的經歷給了他很多的啟發。

“那個時候有很多的企業今天輝煌明天就殞歿了，石家莊的造紙廠就是典型，很快就沒有了。”

“十年的記者生涯帶給我的最大啟發是要想獲得成功，就要老老實實做人，扎扎實實做事。”

1993年，海南活躍的市場經濟深深吸引了王建軍，下海創業成為他新的夢想。懷揣著僅有的2萬元，王建軍奔赴海南，進入海南天棚游樂有限公司從事游樂項目，并很快升任廊坊分公司副總經理。1995年，王建軍注冊廊坊宏泰，正式創業。

從1995年到2005年，王建軍掌舵下的宏泰主要從事房地產開發。

“我做房地產的階段也是按照‘老實做人、扎實做事’的理念行事，不欺騙消費者。那時候房地產市場監管不嚴厲，但我們建造房屋始終按照規劃一比一復制，怎么向消費者承諾的就怎么履行。所以在1999年以后，廊坊，包括河北的承德、唐山地區對宏泰地產的品質都特別認可。”

2005年，完成原始資本積累的宏泰開始轉型發展產業地產。

王建軍表示，當時選擇轉型做產業地產，一方面是由于當時廊坊開發區24平方公里的房地產基本上已經開發完畢，另一方面是由于他認為，一個區域要想拉動經濟的發展，需要實現產業集聚。

轉型道路已經明確，如何把握新賽道的機會？“產業園區和房地產不一樣，房地產周期短，招拍掛、容積率也可以預售回點款。園區不是這樣，做園區一定要尊重園區的規律。”王建軍談道。

王建軍認為，一個園區能夠發展，其產業定位至關重要。“如果都搞雷同園區，內耗就特別大，招商不好招。另外，到了一個年頭，你若發現自己的規劃不合理，那個時候再想騰籠換鳥，代價是非常高的。”

為做好公司的產業園區項目，他聘請新加坡裕廊國際幫助做產業定位和概念規劃，最終將園區定位為高端制造、電子信息、現代服務業為主，并逐漸引入富士康、中建基、韻達等企業，以開發的廊坊龍河園區為例，每年創稅達30多億。

課堂現場

目前，宏泰集團在張家口、承德、石家莊、武漢以及鄂州、南京、上海、江蘇、常熟等地開發了15個產業市鎮園區項目，規劃面積累計超過250平方公里。

“目前這些園區都發展得很健康，但發展的節奏是不一樣的，有成熟的、區域成熟的、基本成熟的和剛起步的，分別處在不同的發展階段，有一個輪回，這樣才不會造成資金的緊張，能夠形成健康發展的模式。”

從2005年到2020年，王建軍在產業地產領域已深耕15年。未來，他依然看好這一模式。

“園區有載體、有服務、有基礎設施配套，實現產業集聚，是為國家創造財政收入的很好的平臺。一個國家在園區方面成熟得早、規模大，也折射這個國家的經濟的狀況。所以園區到現在為止還是我們國家最重視的一種發展的模式。”

“接下來我們在整合新的產業項目落地。招來一個項目，不僅能帶來投資，還能夠創稅、安排就業。產業市鎮園區的模式，干的活兒就像咱市長干的活兒，整個的運營管理都是我們的事。這種模式是充分發揮民營企業機制優勢的一種方式。”

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回顧過去15年的產業地產從業經歷，王建軍向同學們分享了園區建設和招商的經驗。

王建軍指出，做產業地產、做招商非常不容易，主要有兩個影響因素。

“第一，拆遷。比如這里有一個央企急著落地，但老百姓不讓你拆，那就沒辦法了。”

“第二，招項目。園區開發企業的回報來源于這個片區的財政收入溢價部分。企業建設園區，前期投了那么多基礎設施，但如果招不到項目，就沒有收益，也無法獲得政府的激勵金。”

廊坊龍河園區參訪

如何才能成功打造園區？王建軍分享了自己從實踐當中總結出的16字經驗。

1.對政府“高效服從”

政府的政策能力強，站得高，看得遠，高效服從能夠幫助園區更長遠地發展。

2.對百姓“真金白銀”

建設園區的過程中，要對當地百姓特別尊重，“首先投資要到位，先把百姓家門口的環境改變了，把綠化、美化做好，再招商，提供就業就會。”其次，溝通、處理好與拆遷地村委的關系，也是企業需要著力做好的工作。

3.對投資者“感天動地”

園區招商是考驗開發者的重要一環。招商工作難以推進，原因之一在于好企業數量有限，而招商者眾多。王建軍表示，對于宏泰而言，“這是我們的核心競爭能力。北京300家國企、上市公司，我們是5個人盯一家央企，3個人盯一家北京國企，就在望京。從2005年盯到現在，我們有自己的產業發展研究院，有自己的大數據，這些企業過去投在哪里，現在有項目準備投在哪里，我們都知道。”

4.對企業自身“主動提高”

園區開發企業要主動提高自身的團隊。以宏泰為例，25年來，公司一直堅持每天早晨7點半的早餐會。王建軍指出，這種模式可以及時地與高管溝通，督促他們將事情做好。企業督促高管，使他們及時提高個人素質與招商能力，學會應對越來越激烈的招商引資，只有這樣，企業才能處于不敗之地。

在主題演講的最后，王建軍分享了宏泰集團近幾年的轉型布局以及下一步的發展戰略。

“轉型是我們每一位企業管理者每天都要想的事情。盡管轉型異常復雜、困難，但是企業一定要搞轉型，轉型是每天要追求的事情。”王建軍談道。

關于宏泰集團的轉型，他從平臺、招商、運營和服務四個層面進行了闡述。

在平臺層面，加快國際化，整合全球資源。

國際化布局是宏泰轉型發展的一個重點。王建軍指出，全球經濟是一個整體，合作共贏是發展的主旋律。近些年，宏泰在全球多個地區開設辦事處，開展國際合作。

“我們在日本和KNP基金創投進行合作，在美國和斯巴達克基金合作。在匈牙利、捷克、德國、法國、意大利，我們都有辦事處，專門受理所在國好的、適合國內政策的項目的機會。”

疫情爆發后，貿易保護主義不斷升級，不同領域內的國際合作受到挑戰。對此，王建軍持樂觀態度。

“我認為疫情過后，包括歐洲國家的一些老板，他思想上會有變化，我不知道我說的對不對，但是我們辦事處這些年很活躍。”

王建軍表示，歐洲的很多企業都是百年老字號，擁有核心產品和技術，但在以往缺乏擴大規模的需求。

“這些企業過去沒有想過到中國來，企業老板們覺得對于中國市場，有時候他們看不準。現在有了疫情之后，他們覺得中國的集中管理能力、治理能力非常強。他們應該把更好的發展空間放在中國市場上。所以國際化這個方面，我們高度重視。我覺得以后的招商引資不再是賣地招商了，而是要用資本的杠桿撬動好的產業資源落地，才能招到航母級的項目。”

課堂合影

在招商層面，瞄準央企國企，落地高端產業。

王建軍表示，目前宏泰招商的重點之一是和更多的央企、國企開展合作。通過資金池、合資合作等方式，銜接好合作企業的產業資源進行落地。

“我們跟大的央企合作了很多次，比如我們和國開金融、中交基金做的文旅的公司。國開金融負責背書、融資；中交負責建設；宏泰負責操盤落地，做我們園區這種模式，前期拆遷，后期落地，辦相關手續。”

在運營層面，增加持有型物業，探索輕資產運營模式。

王建軍表示，除了增加更多的經營資產，增加持有型物業，出租更多的現金流，跟投、輕資產運營模式也是宏泰的轉型方向之一。“我們要兩個輕重模式一起進行，充分發揮宏泰的運營模式、招商模式優勢。”

在服務層面，構建產業生態系統。

疫情過后，打造好硬環境，創造好的產業生態占據了宏泰轉型藍圖的一角。王建軍介紹，未來，宏泰將致力于打造更加完善的產業構建的環境能力，增加醫院、教育，包括產業鏈的上下游等配套設施。

對于宏泰集團下一步的發展戰略，王建軍談到，未來集團發展將圍繞數字化、人工智能、智慧城市、醫療應急等新基建、PPP、都市圈概念展開，依托京津冀、長江經濟帶、港澳大灣區、一帶一路等經濟區，進行協同發展。

“宏泰下一步的發展戰略我們也是每天在研究，因為未來變化非常大，10年、20年，5G、6G……不管怎么變化，企業本身要保證好現金流，要過緊日子，才能隨時對抗各種風險，才能保持自己的能力、實力，在有機會的時候能夠勝出。”王建軍談道。

王建軍同學的分享結束后，劉勁教授對本次參訪進行了點評與總結。

首先，劉勁教授總結了產業地產的一些常見知識點。

他指出，產業地產涉及三塊核心點：產業本身、政府層面以及當地的百姓，三個核心都需要開發者盡心維護好。

產業地產的發展模式分為幾大類型。一類是自然發展的產物，譬如美國硅谷，是通過斯坦福大學、UC伯克利等高校科學研究帶動的產業發展。一類是政府引導的產物，譬如我國，目前的產業地產在政府的引導下做得就非常前沿。

對于政府引導型的產業地產，從業者在思考行業相關問題的時候，需要從政府對產業地產的頂層設計出發。從某種意義上講，整個中國就是非常大的一個產業園。國家是大的產業園；城市，比如深圳，是小的產業園；城市內部的工業園區是更小的產業園。因此，行業內企業的發展布局務必和政府政策相匹配，企業從業者要深入理解相關政策，把政策落地，才能實現更好地發展。

劉勁教授

其次，劉勁教授圍繞房地產與產業地產的關系進行了闡述。

他指出，一些人可能覺得房地產是硬貨，實際上，房地產是非常軟的生意。比如房子漲價，為什么漲價？實際上和房子本身的品質關系沒那么大。常理來說，房子蓋起來，要折舊，為何現實中很多的房子存在的時間越長，價格反而越貴？其實，這和房子本身的關系不大，而和底下土地價格的關系非常大。人們的房子漲價，原因是房子底下的土地漲價了。

土地是否漲價取決于土地上方能夠產生的服務。比如北京房價高，是因為有優質的教育資源、就業機會等服務，這些東西真正在決定著房地產的價格。土地上方的服務決定價格，而服務來自于就業。任何一個地方就業機會越多，土地價值就越大。

就業機會怎么來？就業機會來自于產業。所以實際上，產業地產在房地產最上端，它吸引產業，幫助政府做城市化工作。比如宏泰在廊坊打造的產業園，原來只是一塊農田，現在變成城市，擁有優秀的企業。這實際上就是城市化的過程。