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近年來，我國房地產(chǎn)市場浪潮激蕩，各方逐力其中，對(duì)其走勢(shì)，有人盼漲，有人看跌，依據(jù)自身視角各有評(píng)說，核心焦點(diǎn)無不外乎探求、把握中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展大勢(shì)，在洪流涌動(dòng)的時(shí)代發(fā)展浪潮中占據(jù)主動(dòng)位置。

 

六月下旬，長江商學(xué)院企業(yè)家學(xué)者項(xiàng)目“年中返校日課堂”走進(jìn)位于“魔都”上海的中駿集團(tuán)總部，在見證企業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域的悠久歷史成就與感受優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展文化的濃郁氛圍中，長江商學(xué)院副院長、企業(yè)家學(xué)者項(xiàng)目學(xué)術(shù)主任劉勁教授就當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)結(jié)合理論研究實(shí)踐案例開啟了一場關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精彩紛呈的學(xué)術(shù)分享，為與會(huì)企業(yè)家們看清行業(yè)系統(tǒng)本質(zhì)，把握未來發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出了一系列嚴(yán)謹(jǐn)、清晰的理論導(dǎo)向與決策依據(jù)。

 

劉勁教授

 

劉勁教授：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

 

房地產(chǎn)行業(yè)在任何國家、地區(qū)都占據(jù)著非常重要的經(jīng)濟(jì)地位，坊間流傳的一種說法是我國的經(jīng)濟(jì)是靠房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的，若房地產(chǎn)垮掉了，經(jīng)濟(jì)增長就失去了“發(fā)動(dòng)機(jī)”，劉勁教授認(rèn)為這種說法是很片面的，實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)在美國的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中也有著很重要的地位，尤其在投資領(lǐng)域中占有很高的比重（房地產(chǎn)是一個(gè)非常大的資產(chǎn)類別），可以說對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴任何國家都是不可避免的。

 

? 房地產(chǎn)里的地與房 

 

█ 無論是從投資還是經(jīng)營的角度來看，首先需要理清一些基本問題，即，房地產(chǎn)的核心到底是地還是房，以及影響其核心價(jià)值變化的關(guān)鍵因素？

 

 

以上的兩組數(shù)據(jù)基本可以說明一定的實(shí)質(zhì)問題，（上方）左側(cè)圖顯示，建安成本基本不變的情況下房地場價(jià)格上升的主要原因是地價(jià)的提升，這是美國的經(jīng)驗(yàn)。而右圖中北京市數(shù)據(jù)顯示，樓面價(jià)格與銷售價(jià)格同時(shí)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，中間差值為建安成本與利潤率，其相對(duì)較為穩(wěn)定。綜合以上數(shù)據(jù)，長期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要是以“地”為核心的經(jīng)濟(jì)學(xué)。

 

█ 如果房地產(chǎn)的核心是“地”，那房子是否為一個(gè)好的投資產(chǎn)品？

 

 

（上方）如左圖中顯示，房價(jià)漲幅已經(jīng)超過了CPI，但是衡量維度不應(yīng)僅限于與價(jià)格變動(dòng)的比較，更應(yīng)該與國家整體經(jīng)濟(jì)增長來進(jìn)行對(duì)比，右圖中明確顯示出，房價(jià)變化與名義GDP變化是類似的，但仍低于名義GDP，這也是多國的共有現(xiàn)象。劉勁教授點(diǎn)出這里體現(xiàn)出的一個(gè)基本規(guī)律：從長期來看，投資房地產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)主要是與一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長掛鉤的，通常會(huì)略低于名義GDP的增長。

 

█ 地價(jià)由哪些因素決定？

 

 

既然房地產(chǎn)的核心不是房子，那為什么有的地方貴，有的地方便宜呢？東西部的差異如此之大，根本原因是什么呢？其中地塊性質(zhì)的差異與劃分是一個(gè)因素，如住宅與商業(yè)用地相對(duì)較貴，均高于工業(yè)用地，但這不是決定地塊價(jià)值的根本因素，那是什么決定了地塊的根本價(jià)值呢？

 

以紐約曼哈頓的地價(jià)分布為例，便可一探究竟。

 

 

圖中深色區(qū)域價(jià)格最高，淺色區(qū)域反之，從圖面上看地塊價(jià)值分布較為復(fù)雜，一方面是地塊性質(zhì)的差異，另一方面是距離遠(yuǎn)近的不同，但從基本的供需關(guān)系來衡量資產(chǎn)價(jià)值的角度來看，如果地塊的價(jià)值很高，那么必定與它巨大的需求量是有關(guān)的，反之則亦然。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，它的價(jià)值核心體現(xiàn)在哪里呢？劉勁教授認(rèn)為是服務(wù)，即，土地給人們提供的服務(wù)價(jià)值。

 

· 土地的價(jià)值來源于服務(wù)，工作機(jī)會(huì)是首要影響因素

 

 

GDP總量與人均數(shù)據(jù)名列前茅的城市，同樣也是海歸人員就業(yè)分布比重最大的城市，這些城市在提供了相對(duì)較為豐富的就業(yè)資源與工作機(jī)會(huì)，同時(shí)也吸納了更多的人才資源。

 

· 第二影響因素：教育資源

 

 

從圖中可以看到，我國高等教育資源，“211高校“與”985高校“多數(shù)分布在東部區(qū)域，尤其是北京、上海、天津占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，聚集在這里的教育資源是個(gè)人長期在此發(fā)展的優(yōu)勢(shì)起點(diǎn)，制造了更多的服務(wù)需求。

 

 

 

同樣是師資力量，從圖中顯示的人大附中師資學(xué)歷博士生比例來看，其對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的間接推動(dòng)作用之大是可想而知的。

 

· 第三影響因素：交通資源

中國重要城市的飛機(jī)起降次數(shù)量級(jí)及空港規(guī)模，第一位是北京的首都國際機(jī)場，第二位是上海的浦東國際機(jī)場，再次是廣州的白云國際機(jī)場，之后是一些中西部的大中型城市，這說明交通設(shè)施的規(guī)模及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度支撐起了規(guī)模龐大的公共服務(wù)體系。

 

· 第四影響因素：醫(yī)療資源

 

 

較好的醫(yī)療資源分布同樣多是在大中型城市中，不用說大型城市，基本上每個(gè)省會(huì)城市都是地域內(nèi)首屈一指的醫(yī)療中心。

 

綜合上述，劉勁教授分析稱，各類城市資源稟賦，其為人帶來的服務(wù)規(guī)模與質(zhì)量與中小型城市相比優(yōu)勢(shì)極其明顯，而將這些城市的人均收入與房價(jià)的直觀比較更能說明問題。

 

 

房價(jià)收入比排在前幾位的城市無論是從整體建設(shè)規(guī)模還是特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來講，都是世所公認(rèn)的領(lǐng)先城市。

 

所以，房地產(chǎn)是“地“的經(jīng)濟(jì)學(xué)，地的核心是服務(wù)，服務(wù)的核心是工作機(jī)會(huì)。就工作機(jī)會(huì)而言，是從政府主導(dǎo)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)的角度著眼，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)就要?jiǎng)?chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。而體現(xiàn)服務(wù)價(jià)值則要從微觀角度切入，需要地產(chǎn)商來介入完成。

 

在這個(gè)問題上劉勁教授提出對(duì)比最為強(qiáng)烈的兩個(gè)例子：鄂爾多斯與上海浦東。

 

空曠的“鬼城“鄂爾多斯

 

繁榮的上海浦東

 

從最核心的原理上講，房地產(chǎn)的核心是服務(wù)，是工作機(jī)會(huì)，鄂爾多斯自身所需求的工作機(jī)會(huì)與服務(wù)量級(jí)比沒有那么高，最后變成了“鬼城“。反觀浦東則大不相同，與原上海市區(qū)隔江而望，無論尋找工作機(jī)會(huì)還是享受各級(jí)服務(wù)，都極其便利，原有市區(qū)的發(fā)展勢(shì)能傳導(dǎo)過來也是自然而然的事情。

 

對(duì)于地產(chǎn)商來說，最為核心的能力是創(chuàng)造出地塊的服務(wù)屬性，將生地變?yōu)槭斓兀瑩碛械貕K的軟件塑造能力。而工作機(jī)會(huì)作為房地產(chǎn)行業(yè)的原始核心則要放在我國的城市化進(jìn)程中去考量，城市化進(jìn)程決定了人們勞動(dòng)價(jià)值的提高與收入的增加，帶來了更多的工作機(jī)會(huì)。

 

 

課程現(xiàn)場

 

 

? 城市化進(jìn)程的重要性 

 

█ 房地產(chǎn)需求來自哪？

 

 

從1950年到1990年，韓國進(jìn)行了快速的城市化，而房價(jià)變化也是在這一時(shí)段發(fā)生的，1990年以后增長放緩。而作為發(fā)達(dá)國家的德國，城市化進(jìn)程早已結(jié)束，且人口不再增長，所以房價(jià)與CPI相對(duì)平穩(wěn)，未再有明顯上升。發(fā)達(dá)國家中，美國與中國相似，人口增速甚至快過中國，所以仍有上漲空間。

 

█ 中國城市化的未來

 

同樣的標(biāo)準(zhǔn)衡量中國也是相同的，到目前為止，我國城市化率已接近60%，距離發(fā)達(dá)國家70%——80%的水平還有一段距離，如果再將現(xiàn)有戶籍政策考慮進(jìn)去的話，我國的城市化率只有43%，所以未來城市化的發(fā)展空間是很大的，目前，房價(jià)的上漲態(tài)勢(shì)也是與之相匹配的，基本符合世界各國發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。 另外，日本、韓國在提升速率上也高于中國。

 

劉勁教授認(rèn)為，城市化本身就是房地產(chǎn)行業(yè)的重要需求，在整個(gè)城市化進(jìn)展中，戶籍政策是一個(gè)重要因素，它在未來的變動(dòng)調(diào)整可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。

 

█ 城市的虹吸效應(yīng)

 

大城市具有明顯的虹吸效應(yīng)，無論是日本、韓國，美國及歐洲地區(qū)，其首都和主要城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口增長都是極其快速明顯的，也就是人們都傾向流動(dòng)到發(fā)達(dá)地區(qū)生活工作。

 

█ 中國機(jī)會(huì)在哪里？

 

對(duì)中國而言，發(fā)展機(jī)會(huì)同樣出現(xiàn)在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，如京津冀、長三角、珠三角地區(qū)，零星還有一些中西部的城市。

 

█ 中國的模式

 

 

 

城市化帶來了土地需求，而土地供給模式中西采取了不同的方式，西方的土地供給屬于市場化供給，主要依靠市場的自我調(diào)節(jié)與相關(guān)的規(guī)章制度來控制房價(jià)。在中國土地屬于國家，有多少土地用來建筑、開發(fā)均由國家根據(jù)發(fā)展形勢(shì)統(tǒng)一調(diào)配。如確保滿足一定耕地面積、保護(hù)生態(tài)環(huán)境等條件下，能供給的土地是相當(dāng)有限的，而且近年來已開始收緊土地總供給。

 

 

可以看到，東部城市用地面積增長是非常小的，北京已呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢(shì)，而處在西部的成都，增長較大。

 

 

 

從整體來講，中國對(duì)住宅用地的供給非常有限，合算每個(gè)國家的住宅用地占全國的國土面積比例，中國極小，0.4%左右，而日本3%的土地都用來做住宅建設(shè)了，美國是6%，所以中國絕大多數(shù)人的房子都比較小，整個(gè)土地的供給非常有限。

 

中國的居住面積每人平均只有28平米，這個(gè)和新加坡相差不多，新加坡是非常擁擠的一個(gè)國家，而美國很寬敞、很舒服，人均居住面積是中國的兩倍以上，香港更低一些，每人居住面積只有15平米。

 

 

 

由于供給有限，中國幾乎所有大城市的房價(jià)都高于美國城市，但生活空間狹小。

 

 

從國家平衡發(fā)展的角度而言，政府希望產(chǎn)業(yè)資源轉(zhuǎn)移到中西部去，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，總體資源是一定的，只有相對(duì)限制東部發(fā)展。

 

 

從動(dòng)態(tài)角度來看，每個(gè)城市的人口流入、流出也是非常重要的因素。由上圖可知，深圳與北京均有較多的人口流入，但房子有限，價(jià)格必然上漲；而重慶在人口流入時(shí)伴隨有大量新增用地，房價(jià)可基本保持平穩(wěn)。

 

 

 

上圖所表達(dá)的核心點(diǎn)就是住宅的復(fù)合增長，人口進(jìn)來沒有房子，香港政府不新增用地，而新加坡政府的態(tài)度是有人口流入就新增用地，只要有需求就新增，房價(jià)便漲不起來，就是一個(gè)基本供需關(guān)系。

 

課堂互動(dòng)

 

? 誰在期待房價(jià)上漲？

 

從土地財(cái)政的角度考慮，作為地方政府，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為重，利用商業(yè)、工業(yè)用地產(chǎn)生就業(yè)；地產(chǎn)商是中間群體，賣地后賣給消費(fèi)者，在這期間土地作為地產(chǎn)商的資產(chǎn)自然也希望地塊升值，在這一點(diǎn)上地產(chǎn)商往往會(huì)影響地方政府，最后給土地價(jià)格進(jìn)行托底；而大部分房產(chǎn)業(yè)主方面無疑期望房價(jià)上漲，資產(chǎn)升值。

 

政府、房產(chǎn)商、業(yè)主均期望地產(chǎn)價(jià)格上漲，是一股很大的力量，正如現(xiàn)在的香港地價(jià)，降不下來的原因就是多數(shù)人不希望它降下來，這股力量甚至可以影響政策出臺(tái)，減少供給，提高需求，將房價(jià)抬高。

 

? 誰在期待房價(jià)下跌？

 

只有年輕人與還未出生的年輕人期望房價(jià)下跌，但這與政府、房產(chǎn)商、業(yè)主的力量對(duì)比就很懸殊了，這就會(huì)造成不好的兩個(gè)結(jié)果：

首先，房價(jià)過高讓無房的年輕人喘不過氣來，尤其是上一代還沒有買過房子的情況，極易造成貧富的極端分化和固化，讓年輕人對(duì)生活、社會(huì)失去希望，積攢不滿情緒。其次，房價(jià)過高導(dǎo)致整體債務(wù)總量升高，帶來可能的金融風(fēng)險(xiǎn)。

 

? 造成此問題的根本原因 

 

之所以造成兩股對(duì)待房價(jià)態(tài)度如此對(duì)立的群體，其根本原因仍在能否解決供需平衡問題上，主角依然是中央政府，經(jīng)過全方面的綜合計(jì)劃統(tǒng)籌才能決定每年提供給市場的土地量級(jí)，由于需要照顧到全局范圍內(nèi)各部分協(xié)同發(fā)展的要求，勢(shì)必就會(huì)出現(xiàn)局部供應(yīng)與需求不能完全匹配的情況，也就導(dǎo)致了后續(xù)政府價(jià)格調(diào)控政策的出臺(tái)。在這里，戶籍制度的重要性就體現(xiàn)出來了，它的存在可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，控制投機(jī)行為，調(diào)控房價(jià)。

 

? 政府調(diào)控行為與管控手段 

 

政府可以直接對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生影響，限制其限貸資格以及房產(chǎn)限購政策的出臺(tái)，都是政府管控房價(jià)的有效手段。

另外，還可以直接限制開發(fā)商信貸，或直接對(duì)房屋進(jìn)行限價(jià)，這一類措施較為少見，通常其實(shí)施也會(huì)同時(shí)影響到多個(gè)領(lǐng)域。

所以，房產(chǎn)的調(diào)控方式較類似于中國的金融體系，比較復(fù)雜，主要是由于國家在多個(gè)維度上發(fā)展的不平衡性，需要建立一套相對(duì)復(fù)雜的管控體系。

 

? 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，我們的一些發(fā)展經(jīng)濟(jì)的方式非常值得我們自身反省并引起警惕：

第一，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)時(shí)破壞環(huán)境，就是向那些沒有出生的人收稅，因?yàn)楝F(xiàn)在把環(huán)境破壞以后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，收入增加了，但是卻是讓子孫付錢去治理。

第二，增加債務(wù)也是同樣的道理，每個(gè)國家增加債務(wù)以后，不會(huì)馬上崩盤。但是，這里的問題是現(xiàn)在欠了這么多債，還是要子孫來償還，所以是很大的遺留問題。

第三，全球變暖已經(jīng)被人們所重視，二氧化碳排放量與我們的生活舒適度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在很大程度上是成正比，這也是要后人來為前人買單的。

 

課程現(xiàn)場

 

總結(jié)

 

1. 房地產(chǎn)的核心是地，不是房子

2. 地的核心是資源、服務(wù)，是軟件

3. 供需關(guān)系決定地產(chǎn)的價(jià)格，價(jià)格錯(cuò)位是供需不平衡的表現(xiàn)

4. 需求的主要驅(qū)動(dòng)因素是城鎮(zhèn)化還有很大空間（大城市有自然的吸引力背道而馳有很大的經(jīng)濟(jì)成本）

5. 供給由政府控制，地方政府和地產(chǎn)商只是中間環(huán)節(jié)；預(yù)測房價(jià)等同于預(yù)測政府未來的政策

6. 行政手段對(duì)地產(chǎn)業(yè)的控制是不得已，扭曲來自于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)

7. 更好的調(diào)控手段是通過資源的重新匹配(稅收、教育 、國企、高校等)

8. 讓子孫為這代人買單是全球范圍內(nèi)很普遍的短視行為