本文根據(jù)長江商學院首期班馮侖同學在DBA “講臺”的分享整理

DBA首期班班長、萬通集團董事局主席馮侖從1991年開始領導并參與萬通集團的全過程創(chuàng)建至今，經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)大起大落、風風雨雨的二十年歷程，在奮斗和前進中不斷地加深他對于行業(yè)和人生的感悟，公眾習慣稱他為“地產(chǎn)思想家”，喜歡捧讀他的“侖語”、“元旦社論”，正如他所追求的——在思想的道路上左右逢源。

正是出于對房地產(chǎn)行業(yè)深入思考的習慣，使馮侖總是能夠在“劍走偏鋒”中尋求不一樣的靈感源泉，當百家爭鳴于如何構建新的商業(yè)模式和行業(yè)何去何從時，馮侖卻施展其與眾不同的招數(shù)、追本溯源，從房地產(chǎn)的本質切入，剝開重重迷霧，為我們展開一幅最為真實、最具啟迪的行業(yè)畫卷。

馮侖在行業(yè)和公司中講的最多的一句話，就是“房地產(chǎn)是做什么的”。照其原話回答——房地產(chǎn)是創(chuàng)造最有價值、固定的人造空間。

他表示，這個概念的落腳點是“人造空間”，目前人類80%以上的時間是在人造空間里，上課、吃飯、乘車、飛機……都是人造空間，只是人造空間分為移動和固定兩種，與汽車廠創(chuàng)造最具價值的移動人造空間不同，房地產(chǎn)創(chuàng)造的是固定的人造空間。

“架木為巢”是人類最早的房地產(chǎn)，由于人造空間有限，隨著貨幣、私有制、市場與交易的出現(xiàn)，這個有限的資源受到了越發(fā)龐大的需求追捧，于是人造空間演變成一個產(chǎn)業(yè)。馮侖說道，“房地產(chǎn)便是創(chuàng)造有價值的人造空間，就是四堵墻、一個頂、一個地板，在這個人造空間里我們發(fā)生的所有活動都要付出成本，你所付出的成本便是我們的收益，而我們的收益就可以變成空間的價值形態(tài)，就可以估值。”

接下來，究竟怎樣做才能使固定的人造空間“最具價值”，這便上升到最令人關心的商業(yè)話題，馮侖的思想就是——要在四個方面做工作，最大程度地提升空間價值的創(chuàng)造力度。

首當其沖的因素為“位置”，因為每一個位置決定了人們對空間的供求關系，地產(chǎn)商一定要把位置選在供不應求的地方，以求人造空間租金的最大化。

其次是“行為”，同樣的位置選擇不同的行為，決定了單位時間內(nèi)訪客的頻次和價格不同，空間價值自然迥異。馮侖總結的“站著不如坐著，坐著不如躺著”，便是其中的奧妙所在。“你讓人站著、拎個包在空間里溜達，比如在機場，你收不到什么錢，但是如果這個人坐下吃飯了，收的錢就多一點，如果你躺著按摩、做保養(yǎng)，租金就會更高，極端的說，八寶山告別廳是全中國租金最高的地方，45分鐘可以收2000元，一年就可以收七八百萬。如此看來，行為因素很重要，如果你要把行為研究透了，那你就知道應該用怎樣的行為吸引人進來多付錢，這個空間的估值就越高。”馮侖如是說。

第三位是“技術”，地產(chǎn)商力爭通過提供先進技術讓客戶在同一行為下獲得更好的體驗，比如空調(diào)、熱水、燈光、電梯……“迪拜塔可以通過電梯使游客在短短57秒內(nèi)登上880米樓頂，上去之后不會有搖晃和擺幅，因為阻尼器等技術的運用可以保證500米以上高樓的晃度降至最低，保證880米與一層的穩(wěn)定性、安全性并無差別。目前看來，500米以下的建筑屬于常規(guī)技術，人類在建的高層已經(jīng)達到1100米。”因此，在馮侖眼中，技術因素可以促使空間價值愈加強大。

第四是管理，相比于前三者較強的確定性而言，這一因素的不確定性及對價值的決定作用更加凸顯。如何使設施管理、能源管理和資本管理實現(xiàn)最佳配置，是各家房地產(chǎn)商的核心競爭力所在。馮侖以T3航站樓作為案例進行分析，“T3這么大的空間，一年的電費不下于一個億，管理方在它建成以后才發(fā)現(xiàn)這一項巨大的成本支出，所以他們只能通過省電的方式加以彌補。但是反過來想，如果在最初設計的時候，做四個小盒子，外面再做一個大盒子，只要每個小盒子的熱量保護好，便會節(jié)省很多電費，這就是不同方式管理所帶來的不同回報。”

在他看來，與“理財”相對應的“理物”、盤活固定資產(chǎn)，便是對資本進行調(diào)整和重組的重要手段。“萬通工社”品牌的建設原理即為如此，工廠閑置場地流動性和回報率普遍較低，馮侖便采取“出售——反租——股權交易”的路徑使雙方均獲收益，工廠通過交易獲得土地利潤變現(xiàn)，降低機會成本，理物公司也可通過盤活廠房，實現(xiàn)利益最大化、賺取資本利得。馮侖堅信，“理物業(yè)務的發(fā)展空間廣闊，因為相對于貨幣，人類以物業(yè)形成的財富占據(jù)更大的比重。”

總而言之，馮侖認為未來的房地產(chǎn)創(chuàng)新問題，說來說去，便是圍繞著位置、行為、技術、管理四個因素加以調(diào)整，“以住宅創(chuàng)新為例，目前住宅的創(chuàng)新有三種方法，第一種是圍繞降低成本為核心的住宅產(chǎn)業(yè)化，減少成本，提升舒適度，縮短建造時間，第二類是通過改變客戶行為所引起的細分市場創(chuàng)新模式，建設度假村、療養(yǎng)院、單身公寓等滿足不同行為的需求，第三中便屬服務多樣性創(chuàng)新，在產(chǎn)業(yè)鏈前后增加投入，前面用定制，后面包括裝修、物業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、金融等服務，均可有效改善房地產(chǎn)決定四因素。”

當然，在馮侖看來，房地產(chǎn)四要素必須依靠三個鏈條加以支撐——資金、人際關系和市場客戶，如何處理和構建它們的和諧關系，從而做出正確預判和決策，就要“擇高處立，就平處坐，向寬處行”。

正如“侖語”有言，“做事情眼光要高，戰(zhàn)略角度要高，堅持理想，超越金錢，跳出自我，叫高處立；做事情心氣兒不能太高，要照顧到周圍，要跟大家很好地相處，互相溝通交流，這就是就平處立；有了這兩方面基礎，做事情就能左右逢源，方法、眼界、人脈越來越寬，就能達到向寬處行。”

教授點評:

喜讀“侖語”，頗有啟示。縱觀中國地產(chǎn)發(fā)展的二十年，我以為最大的問題是這個行業(yè)太崇拜錢先生和權先生，一味地“唯物主義”，忽略了房子是給人住的。人不是靜態(tài)的東西，他的需求是多方面的，變化的。除了滿足物質需要之外，他還有美的精神的需要。 因此，我們房子越住越大，但幸福感越來越少。隨著基本居住需求的滿足和老齡化社會的到來，未來的人造空間只有能滿足“人”的更高的精神需求，才會“最具價值”。

                    梅建平 長江商學院金融學教授 ,EMBA項目副院長